Taksa notarialna przy sprzedaży nieruchomości w 2026 roku – ile kosztuje notariusz?
Przy sprzedaży mieszkania, domu czy działki wizyta u notariusza oznacza kilka różnych kosztów. Taksa notarialna jest tylko jednym z nich – obok niej mogą pojawić się VAT, wypisy aktu, opłaty sądowe za księgę wieczystą, a po stronie kupującego również PCC, jeśli w danej transakcji jest należny.
W 2026 roku łatwo dodatkowo pomylić się w kalkulacji, ponieważ 5 listopada wchodzą w życie nowe maksymalne stawki za część czynności notarialnych. Nie oznacza to jednak, że od tego dnia każda sprzedaż mieszkania nagle staje się droższa. Przy typowej sprzedaży lokalu mieszkalnego nadal obowiązuje ważna zasada: maksymalna taksa za sam akt sprzedaży wynosi połowę stawki podstawowej.
Poniżej pokazujemy, jak obliczyć koszt, co dokładnie zmienia się od 5 listopada 2026 roku i o jakie dodatkowe pozycje warto zapytać kancelarię przed podpisaniem aktu.
W skrócie:
- Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza, a stawki z rozporządzenia są stawkami maksymalnymi – kancelaria może pobrać mniej.
- Do wynagrodzenia notariusza dolicza się 23% VAT.
- Przy zwykłej sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna taksa za akt wynosi połowę stawki podstawowej. Połowę stawki przewidziano również m.in. dla sprzedaży działki budowlanej i domu jednorodzinnego.
- Dla mieszkania o wartości 500 000 zł stawka podstawowa wynosi 2 770 zł netto, a maksymalna taksa za jego sprzedaż to połowa tej kwoty: 1 385 zł netto, czyli 1 703,55 zł brutto.
- Do 4 listopada 2026 r. obowiązują dotychczasowe limity. Od 5 listopada 2026 r. zmieniają się m.in. stawki dla najdroższych czynności oraz opłaty za wypisy i niektóre czynności dodatkowe.
- Od 5 listopada notariusz może pobrać maksymalnie 300 zł za złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej. To osobna pozycja od opłaty sądowej za sam wpis (200 zł za wpis własności, 100 zł za założenie księgi).
- Przepisy nie nakazują, aby taksę zawsze płacił kupujący. W praktyce najczęściej tak się dzieje, ale strony mogą ustalić inaczej.
Porozmawiajmy o sprzedaży Twojej nieruchomości
Prosperity Broker wspiera sprzedaż nieruchomości w Warszawie, pomagając zadbać o bezpieczeństwo transakcji i sprawną organizację.
Spis treści
- Czym jest taksa notarialna?
- Od czego zależy wysokość taksy?
- Maksymalne stawki podstawowe od 5 listopada 2026 roku
- Przy sprzedaży mieszkania obowiązuje połowa stawki
- Przykład: mieszkanie za 800 000 zł
- Przykładowe maksymalne stawki przy sprzedaży mieszkania
- Czy od 5 listopada rośnie koszt każdego aktu?
- Wypisy aktu – osobny koszt
- Nowość od 5 listopada: wniosek do księgi wieczystej
- Opłaty sądowe przy księdze wieczystej
- PCC – to nie jest wynagrodzenie notariusza
- Kto płaci taksę notarialną – kupujący czy sprzedający?
- Czy taksę można negocjować?
- A co z umową przedwstępną?
- Kredyt hipoteczny może oznaczać dodatkowe koszty
- Jak Prosperity Broker może pomóc?
- Najczęściej zadawane pytania
Czym jest taksa notarialna?
Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za dokonanie czynności notarialnej, np. sporządzenie aktu sprzedaży nieruchomości.
Przepisy określają maksymalną wysokość taksy, a nie jeden obowiązkowy cennik dla wszystkich kancelarii. Ostateczna kwota jest ustalana pomiędzy notariuszem a stronami i może być niższa od ustawowego maksimum.
Do taksy dolicza się 23% VAT. Dlatego przy porównywaniu ofert kancelarii warto od razu ustalić, czy podawana kwota jest ceną netto czy brutto.
Od czego zależy wysokość taksy?
Przy sprzedaży nieruchomości znaczenie mają przede wszystkim:
- wartość przedmiotu czynności,
- rodzaj nieruchomości,
- rodzaj wykonywanej czynności,
- to, czy dla danej czynności przepisy przewidują pełną stawkę, połowę albo inną część stawki podstawowej,
- dodatkowe czynności wykonywane przez notariusza.
Przy zwykłej sprzedaży punktem wyjścia jest wartość nieruchomości wskazana przez strony, z uwzględnieniem zasad przewidzianych w przepisach podatkowych.
Maksymalne stawki podstawowe od 5 listopada 2026 roku
Od 5 listopada maksymalna stawka podstawowa wynosi:
| Wartość przedmiotu czynności | Maksymalna stawka podstawowa netto |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł do 5 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł |
| powyżej 5 000 000 zł | 14 270 zł + 0,15% od nadwyżki ponad 5 000 000 zł, łącznie maksymalnie 25 000 zł |
Przy niektórych czynnościach pomiędzy osobami należącymi do I grupy podatkowej limit w najwyższym progu wynosi 15 000 zł.
Co obowiązuje do 4 listopada 2026 roku?
Do 4 listopada włącznie przy wartości przekraczającej 2 mln zł obowiązuje dotychczasowy wzór: 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 mln zł, maksymalnie 10 000 zł. Przy określonych czynnościach pomiędzy osobami z I grupy podatkowej limit wynosi 7 500 zł.
Progi do 2 mln zł się nie zmieniają. Dlatego jeżeli sprzedajesz mieszkanie warte np. 700 tys. czy 1,5 mln zł, sama zmiana z 5 listopada nie podnosi maksymalnej stawki podstawowej za akt.
Przy sprzedaży mieszkania obowiązuje połowa stawki
To jedna z najważniejszych zasad przy liczeniu kosztów. Dla umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna taksa wynosi połowę stawki podstawowej.
Przepisy przewidują połowę stawki również dla innych wskazanych transakcji, w tym m.in. sprzedaży działki budowlanej, określonych czynności dotyczących domu jednorodzinnego, zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy umowy deweloperskiej.
Dlatego nie wystarczy znaleźć cenę mieszkania w tabeli i uznać, że wynik jest kosztem aktu. Najpierw trzeba sprawdzić, jaką część stawki stosuje się do konkretnej czynności.
Przykład: mieszkanie za 800 000 zł
1. Stawka podstawowa:
- 800 000 zł – 60 000 zł = 740 000 zł nadwyżki,
- 0,4% z 740 000 zł = 2 960 zł,
- 1 010 zł + 2 960 zł = 3 970 zł netto.
2. Połowa stawki przy sprzedaży lokalu mieszkalnego: 3 970 zł ÷ 2 = 1 985 zł netto
3. Po doliczeniu 23% VAT: 2 441,55 zł brutto
Przy mieszkaniu wartym 800 000 zł maksymalna taksa za sam akt sprzedaży wynosi więc 1 985 zł netto, czyli 2 441,55 zł brutto.
Przykładowe maksymalne stawki przy sprzedaży mieszkania
| Wartość mieszkania | Maksymalna taksa netto | Maksymalna taksa z VAT |
|---|---|---|
| 100 000 zł | 585 zł | 719,55 zł |
| 500 000 zł | 1 385 zł | 1 703,55 zł |
| 800 000 zł | 1 985 zł | 2 441,55 zł |
| 1 500 000 zł | 2 885 zł | 3 548,55 zł |
| 3 000 000 zł | 4 635 zł | 5 701,05 zł |
| 6 000 000 zł | 7 885 zł | 9 698,55 zł |
Kwoty dla wartości powyżej 2 mln zł uwzględniają przepisy obowiązujące od 5 listopada 2026 roku. To nadal tylko górne limity – rzeczywiste wynagrodzenie kancelarii może być niższe.
Czy od 5 listopada rośnie koszt każdego aktu?
Nie. Zmiana z 5 listopada dotyczy przede wszystkim:
- najwyższych progów wartości – powyżej 2 mln zł,
- wypisów, odpisów i wyciągów,
- części pełnomocnictw i poświadczeń,
- złożenia przez notariusza wniosku do księgi wieczystej,
- czynności wykonywanych poza kancelarią.
Dla typowego mieszkania kosztującego kilkaset tysięcy złotych albo 1–2 mln zł sposób obliczenia maksymalnej taksy za sam akt sprzedaży pozostaje taki sam.
Wypisy aktu – osobny koszt
Wypisy aktu są rozliczane oddzielnie. Do 4 listopada 2026 roku maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Od 5 listopada maksymalne stawki wynoszą:
- 12 zł za każdą rozpoczętą stronę od 1. do 10.,
- 10 zł za każdą rozpoczętą stronę od 11. do 20.,
- 8 zł za każdą rozpoczętą stronę od 21.
Do tych kwot również dolicza się VAT. Końcowy koszt zależy więc od długości aktu i liczby potrzebnych wypisów.
Nowość od 5 listopada: wniosek do księgi wieczystej
Od 5 listopada notariusz może pobrać maksymalnie 300 zł za złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej. Warto odróżnić tę kwotę od opłaty sądowej – to dwie różne pozycje:
- wynagrodzenie notariusza za złożenie wniosku,
- opłata sądowa za dokonanie wpisu.
Dlatego po zmianie przepisów na kalkulacji kancelarii możesz zobaczyć obie kwoty.
Opłaty sądowe przy księdze wieczystej
Przy typowej sprzedaży najczęściej pojawiają się:
- 200 zł – za wpis prawa własności do księgi wieczystej,
- 100 zł – za założenie księgi wieczystej,
- 200 zł – standardowo za wpis hipoteki jako ograniczonego prawa rzeczowego.
W niektórych sytuacjach obowiązują inne stawki, dlatego konkretne opłaty warto potwierdzić w kancelarii przed aktem.
PCC – to nie jest wynagrodzenie notariusza
Na rozliczeniu u notariusza może pojawić się również podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy typowym zakupie nieruchomości na rynku wtórnym, jeżeli PCC jest należny, standardowa stawka wynosi 2%.
Notariusz pobiera wtedy podatek i przekazuje go do urzędu skarbowego, ale pieniądze te nie są jego wynagrodzeniem.
Istnieją również zwolnienia i szczególne zasady, dlatego nie można założyć, że każdy kupujący na rynku wtórnym zawsze zapłaci 2% PCC. Warto wcześniej sprawdzić, czy PCC w konkretnej transakcji w ogóle wystąpi.
Kto płaci taksę notarialną – kupujący czy sprzedający?
Nie ma przepisu, który nakazywałby, aby taksę za akt sprzedaży zawsze zapłacił kupujący. W praktyce najczęściej koszt ponosi kupujący, ale strony mogą ustalić inaczej, np.:
- pozostawić cały koszt po stronie kupującego,
- podzielić taksę,
- uzgodnić, że część kosztów przejmie sprzedający.
Najlepiej ustalić to przed umówieniem aktu, a jeżeli strony podpisują umowę przedwstępną – wpisać ustalenia do jej treści.
Masz pytania o koszty sprzedaży?
Skontaktuj się z Prosperity Broker, aby porozmawiać o sprzedaży nieruchomości i bezpieczeństwie transakcji.
Czy taksę można negocjować?
Tak. Stawki z rozporządzenia są limitami, a nie obowiązkowym cennikiem. Dlatego warto poprosić kancelarię o pełną kalkulację obejmującą:
- taksę za akt,
- VAT,
- wypisy,
- opłatę za złożenie wniosku do księgi wieczystej,
- opłaty sądowe,
- PCC, jeżeli występuje,
- ewentualne inne czynności.
Dzięki temu nie porównujesz tylko hasła „taksa 1 500 zł”, ale cały koszt aktu.
A co z umową przedwstępną?
Jeżeli strony zawierają umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, jest to osobna czynność notarialna i może wiązać się z osobnym wynagrodzeniem. Nie należy automatycznie zakładać, że koszt będzie taki sam jak przy umowie końcowej.
Przed rozpoczęciem transakcji warto poprosić kancelarię o kalkulację obu etapów:
- umowy przedwstępnej,
- umowy sprzedaży.
Jeżeli dopiero ustalasz warunki transakcji, warto też wcześniej sprawdzić, co powinna zawierać umowa przedwstępna i jak różnią się skutki zadatku i zaliczki.
Kredyt hipoteczny może oznaczać dodatkowe koszty
Jeżeli kupujący finansuje zakup kredytem, mogą pojawić się dodatkowe koszty związane z ustanowieniem hipoteki i wpisaniem jej do księgi wieczystej. Kupujący powinien więc wcześniej przekazać notariuszowi dokumenty z banku i poprosić o uwzględnienie wszystkich tych pozycji w kalkulacji.
Jeżeli natomiast sprzedawane mieszkanie ma już hipotekę, po stronie sprzedającego pojawiają się dodatkowe dokumenty związane z rozliczeniem zadłużenia i późniejszym wykreśleniem zabezpieczenia.
Jeżeli sprzedajesz mieszkanie obciążone hipoteką, warto wcześniej ustalić z bankiem saldo zadłużenia i dokumenty potrzebne do przeprowadzenia sprzedaży.
Jak Prosperity Broker może pomóc?
Przy sprzedaży nieruchomości pomagamy uporządkować cały proces przed finalnym aktem – od przygotowania oferty i negocjacji warunków po zebranie potrzebnych informacji i dokumentów oraz koordynację kontaktu z kupującym, notariuszem i – jeżeli jest potrzebny – bankiem.
Nie ustalamy wynagrodzenia kancelarii ani nie zastępujemy notariusza przy ocenie konkretnej czynności. Możemy jednak zadbać o to, aby najważniejsze kwestie dotyczące kosztów, dokumentów i terminów zostały ustalone przed finalizacją transakcji, a nie dopiero przy stole notarialnym.
Cały proces opisujemy również w poradnikach „Jak sprzedać mieszkanie? 8 kroków do skutecznej i szybkiej sprzedaży nieruchomości” oraz „Sprzedaż mieszkania z agencją nieruchomości krok po kroku”.
Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania w Warszawie, możesz umówić bezpłatną konsultację.
Najczęściej zadawane pytania
Ile wynosi taksa przy sprzedaży mieszkania za 500 000 zł?
Stawka podstawowa dla tej wartości wynosi 2 770 zł netto. Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna taksa wynosi jednak połowę, czyli 1 385 zł netto, a po doliczeniu VAT 1 703,55 zł brutto. Do tej kwoty mogą dojść wypisy, opłaty sądowe i inne koszty związane z konkretną transakcją.
Czy notariusz musi pobrać maksymalną stawkę?
Nie. Stawka z rozporządzenia jest górnym limitem. Wynagrodzenie kancelarii może być niższe.
Czy od 5 listopada 2026 roku każdy akt będzie droższy?
Nie. Progi do 2 mln zł pozostają bez zmian. Nowelizacja dotyczy przede wszystkim najdroższych czynności oraz wielu opłat dodatkowych.
Czy sprzedaż mieszkania zawsze korzysta z połowy stawki?
Rozporządzenie wprost przewiduje połowę stawki podstawowej dla umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Połowa stawki obowiązuje również przy innych czynnościach wymienionych w przepisach. Przy lokalu użytkowym albo nietypowej konstrukcji transakcji sposób obliczenia może być inny.
Czy przy sprzedaży domu też może obowiązywać połowa stawki?
Tak. Rozporządzenie wymienia również czynności dotyczące przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Przy konkretnej transakcji stawkę warto potwierdzić z notariuszem.
Czy do taksy dolicza się VAT?
Tak. Do wynagrodzenia notariusza dolicza się 23% VAT.
Czy od 5 listopada wpis własności kosztuje 300 zł?
Nie. Standardowa opłata sądowa za wpis własności wynosi 200 zł. Od 5 listopada notariusz może natomiast dodatkowo pobrać do 300 zł za złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej. To dwie różne pozycje.
Kto płaci notariusza – kupujący czy sprzedający?
Najczęściej koszt aktu sprzedaży ponosi kupujący, ale strony mogą ustalić inny podział.
Czy PCC jest częścią taksy?
Nie. Jeżeli PCC jest należny, notariusz pobiera go jako płatnik i przekazuje do urzędu skarbowego. Podatek nie jest wynagrodzeniem kancelarii.
Czy można wcześniej poznać całkowity koszt aktu?
Tak. Przy typowej transakcji kancelaria może przygotować kalkulację przed podpisaniem aktu. Warto poprosić o rozbicie jej na taksę, VAT, wypisy, wynagrodzenie za dodatkowe czynności, opłaty sądowe i podatki.
Artykuł ma charakter informacyjny. Ostateczny koszt czynności zależy od rodzaju nieruchomości, konstrukcji umowy i dodatkowych czynności wykonywanych przez notariusza. Przy transakcjach przypadających na okres zmiany stawek w listopadzie 2026 roku warto poprosić kancelarię o kalkulację według przepisów obowiązujących w dniu aktu.
